2.KROK: Hledejte úvěr

Když se dobře připravíte, ušetříte!

Promluvte si s více bankami, porovnejte náklady a úrokové míry a vyjednávejte, abyste dosáhli lepší smlouvy. Můžete požádat o předběžné schválení úvěru.

Také se ujistěte, že peníze, které si půjčujete od banky, budete mít z čeho splácet, abyste se nedostali do případných pozdějších problémů.

Jestliže máte peníze v hotovosti, resp. na účtu, není co řešit - nemovitost bude vaše téměř okamžitě, někdy je za platbu v hotovosti nabídnuta i zajímavá sleva. Hodláte-li platit za nemovitost převodem z účtu, vždy žádejte platbu prostřednictvím úschovy, a to advokátní, notářské nebo bankovní.

Pokud však hotovost nemáte, jak tomu bývá ve většině případů, můžete využít některý z úvěrových produktů pro financování bydlení. Mezi základní finanční produkty, které pomáhají lidem bydlet, patří úvěr ze stavebního spoření a hypoteční úvěr. Dost se od sebe liší konstrukcí. V některých případech je výhodnější použít stavební spoření, jindy zase hypotéku, někdy je třeba kombinovat oba produkty.

Stavební spoření

Řádný úvěr ze stavebního spoření je velmi výhodný pro ty, kteří si svou finanční potřebu na bydlení perspektivně naplánovali a naspořili již alespoň 30% potřebné částky. Z hlediska optimálního využití stavebního spoření a jeho státní podpory je vhodné uzavřít více smluv v rodině, na rodiče, děti, příp. prarodiče, a tak získat dostatečně vysoký úvěr.
Velkou výhodou řádného úvěru ze stavebního spoření je možnost zbývající část dluhu bez jakékoli penalizace splatit. Mimořádné splátky jsou také možné. Vedle pravidelných měsíčních splátek můžete kdykoli poslat na svůj úvěrový účet peníze, které jste ušetřili nebo dostali. Tím si zkrátíte dobu splácení a ušetříte na úrocích. Také můžete po dostatečně vysoké mimořádné splátce požádat o snížení pravidelné měsíční splátky při zachování doby splácení. I tímto krokem v konečném součtu ušetříte na úrocích.
Další výhodou tohoto úvěru pak je, že i u poměrně vysokých úvěrů (u Wüstenrotu do 600 000 korun) není vyžadováno zajištění úvěru nemovitostí, stačí ručitelé. Vyřízení úvěru je v tomto případě jednodušší i kratší.

Překlenovací úvěr

Stavební spořitelny mají však řešení i pro ty, kteří ještě nespořili, nebo na úvěr ze stavebního spoření ještě nemají nárok. Díky překlenovacímu úvěru dostane klient peníze ihned, musí však několik let takzvaně dospořovat. Měsíčně platí stavební spořitelně jen úroky z vypůjčené částky a kromě toho spoří na svůj účet stavebního spoření tak dlouho, dokud nedosáhne na řádný úvěr. Platby na spoření jsou úročeny běžnou úrokovou sazbou a je z nich klientovi přiznána státní podpora.
Překlenovací úvěry jsou dnes konstruovány tak, aby měsíční splátky byly únosné i v případě vysokých úvěrů. Velmi přehledným řešením jsou pro klienta překlenovací úvěry s konstantní splátkou, která se neměnní ani po dosažení řádného úvěru.
Také překlenovací úvěr však zachovává poměrně velkou míru svobody splácení. Mimořádné splátky na účet stavebního spoření jsou možné, čímž se zkrátí doba do přidělení řádného úvěru. Jednorázové předčasné splacení však neprobíhá tak, že se jednoho dne rozhodnete a peníze pošlete na úvěrový účet. O jednorázové splacení je třeba požádat s předstihem. Peníze lze bez penalizace poslat až po obdržení souhlasu stavební spořitelny.

Hypoteční úvěr

Třetím pomocníkem v cestě za vlastním bydlením je hypoteční úvěr. Představuje druhý možný způsob, jak rychle získat vysokou částku na pořízení bytu či domu. Jediným omezením je bonita žadatele (zejména příjem) a kvalita zástavy. Nejvýhodnější podmínky dávají banky na hypoteční úvěry, u nichž žadatel financuje alespoň 30% hodnoty nemovitosti z jiných zdrojů a 70% hodnoty pomocí hypotečního úvěru.

Hypoteční úvěr však nabízí nejmenší volnost splácení. Při vyřizování hypotečního úvěru si zvolíte takzvané období fixace úrokové sazby. To je doba, po kterou budete mít neměnné měsíční splátky. Poté hypoteční banka může změnit úrokovou sazbu a tím i výši měsíční splátky. Nejčastější fixační období je pět let. Zákazník si ovšem může zvolit kratší období, například jeden rok, ale i delší, například deset let. Na konci fixačního období dochází ke změně úrokové sazby a "přepočítávání" úvěru. Právě na konci fixačního období můžete dluh splatit nebo snížit přihozením mimořádné splátky.
Na konci období fixace úrokové sazby lze dluh u hypoteční banky nejen snížit mimořádnou splátkou, můžete jej zcela refinancovat. Refinancování hypotéky na konci období fixace není v České republice zatím příliš rozšířené. Odborníci ale předpovídají, že jeho význam poroste. Refinancování je tržní příležitost pro konkurující si banky. Začnou nabízet dlužníkům uprostřed splácení výhodnější podmínky a přetahovat si je. Zákazník si na konci období fixace totiž může nechat spočítat hodnotu nesplacené jistiny a s touto odejít do jiné hypoteční banky, která mu nabídne výhodnější úrok. Může zůstat u stejné hypoteční banky (v současné době u ní v drtivé většině případů zůstává) a změnit celkovou dobu splácení a tím i výši měsíční splátky. Zvolit může také jinou dobu následující fixace.

Jaký je tedy optimální příklad pořízení nemovitosti do osobního vlastnictví na dluh? Dva roky šetřit a potom zkombinovat dvě stavební spoření a jednu hypotéku. To neplatí při pořizování bytu v družstevním vlastnictví, tam hypotéka nepomůže, neboť nelze byt zastavit, je třeba zkombinovat několik smluv o stavebním spoření.

Výhody: